全員解散，新房最真實的寫照

原地解散最快的新房誕生了。

昨天（6月13日）龍華梅林關的新房天湖島花園登上了熱搜。

原因是开發商解散全體員工解出了深圳速度，從發布公告到全員裁撤執行完畢只用了三小時，n+1辭退賠償也立刻到账，並且不做任何交接。

而項目房源一套也沒有備案，也成功引起了市場的關注。

解散最快，一套也沒備案

登上熱搜的开發商是深圳市瀅水房地產开發有限公司，曾經在深圳开發過的項目有瀅水山莊、萬家燈火、天湖島花園等項目，算是龍華區域性體量較大的房企。

而這家公司之所以能登上熱搜，主要有這幾個方面的原因——

一方面成立於1998年，是深圳的老牌房企；另一方面裁員據說非常倉促，只用了“3小時”，並且還是通知式裁員；第三是在公司經營遇到嚴重困難的情況下，依舊給出了“N+1”的員工賠償標准；第四是公司所开發的項目天湖島花園在深圳住建官方一套備案也沒有。

這放在全國任何一個一线城市來說，都是比較罕見的。

實際上，开發商選擇這種方式解散項目團隊，早就有跡可循。

2023年12月項目开盤，328套住宅，備案單價約6.7萬—8.2萬/平，總價區間約833萬-1026萬/套，在88折優惠下，吸引到217批客戶，开發商官宣當天去化約102套。

即使去化數據存在水分，开盤後的5個月在公开的銷售記錄中，還是賣出了一些的，從購买過項目的業主評論來看，不至於一套成交都沒有。

按照新房的正常備案節奏，在深圳房地產信息平台上的備案也應該有所體現。

因爲天湖島花園，品質對比同類並不差，124平的純大戶型的中大型社區，容積率只有2.2，有湖有公園，小區公區設計用心，地段位置也不是龍華最差的地段，开盤環境還是在去年12月，市場氛圍至少要比今年好一些。

但如今在深圳房地產信息平台上，一套都沒有成功備案，說明要么如准業主所說的無法備案，要么就是客戶們選擇了直接退房。

對开發商而言，賣房的速度有多快就意味着回籠資金的速度有多快。

但半年時間僅賣出幾十套或者十幾套，根本不足以支撐开發商回血的要求。

所以在項目回款乏力的情況下，選擇解散全體員工也實屬無奈。

因爲選擇這樣的做法，不僅無法順利賣掉天湖島花園回籠資金，結清工程方的墊資，也讓开發商前期的操盤投入打水漂，目前項目一期的兩棟高層是已經接近封頂的狀態，據估算就有20多億的貨值。

而這次事件，也給市場上的購房者敲響一個警鐘——

當下的新房，地產公司品牌和樓盤地段，並不能作爲項目的重點評估指標，除了關注新房的品質之外，更應該關注开發商的經營狀態以及項目銷售狀況，盡可能規避买了房卻沒辦法備案的風險。

龍華新房的縮影

天湖島花園的狀況，可以說是龍華當前新房窘境的一個真實寫照了。

原本只需要順利去化，开發商就能化解風險。

但現實情況是，市場每天瞬息萬變，梅林關板塊的新房又多又卷，實在不容易。

如今項目突然爆出員工全體解散，未來這942套新房，目測接手的公司需要花費更大的代價才能再次將這些房源賣掉。

因爲天湖島花園對面的華南城物流園今年2月中建三局與湖北文旅園區建發聯合體拍下A808-0025宗地，樓面地價約2.39萬/㎡，拿地成本非常低，並且該宗地商品房無限價，價格還可以依照开發商的實際情況而定。

該宗地塊土地面積46763.51㎡，建築面積216570㎡，預估能夠供應兩千套左右房源，並且宗地效果圖已經流出，相信很快也能入市。

現在天湖島花園營銷已經擱置，要重新銷售需要時間，就意味着接下來的銷售並不排除還會遇上A808-0025宗地住宅的供應期。

所以，天湖島花園未來能否繼續成功去化也還需要打個問號。

而以市場影響的角度來看，天湖島花園一套都也沒有備案說明了幾個問題——

第一，說明即使位置地段品質不算太差的項目，也難以抵擋市場的大趨勢。

因爲品質對比同類並不差，周邊環境有目共睹，地段位置也不是龍華最差的地段，开盤市場氛圍至少要比今年好一些。

第二，說明龍華的新房庫存壓力要比想象的大得多。

第三，說明一旦產品定位錯配就很難被市場接受了。

項目全是大戶型，打折後的總價價位約752萬-927萬/套也不算低，同等價位已經可以選擇中洲迎璽、北站超核、中海瓏悅理這些北站核心區的競品項目。

所以降備案價後一套也沒賣掉，就意味着在开發商宣布“全員解散”之前，市場就已經篩選掉這個項目了。

所以以區域市場全局來看，也會給龍華其他新房間接造成一些壓力。

畢竟競品項目在備案價下調，折扣疊加，小區品質也不錯的情況下，也無法快速去化。

作者 | 飛天小女警