炒了7年的樓市，終於塵埃落定
沒辦法，湊熱鬧是祖傳的愛好。
這兩天，深中通道通車堵上了熱門——原本預期30分鐘的路程，首天开通堵成了將近兩個小時。
原因很簡單，有熱情的市民停車在橋邊拍照打卡。
這樣的熱鬧，上一次貌似還是2018年港珠澳大橋全线通車那會。
但這次深中通道开通意義又大有不同。
一方面，深中通道是當前世界上綜合建設難度最高的跨海集群工程，另一方面是連通深圳都市圈、廣州都市圈和珠江口西岸都市圈的唯一大通道。
所以站在樓市的角度，有人說利好中山樓市，也有人認爲利好臨深的惠州樓市，更有人認爲利好深圳樓市。
那么到底真正利好哪裏？
雙城通勤塵埃落定
2018年是中山樓市的高光時刻。
根據樂有家研究中心《2018年中山樓市年報》數據顯示——
這一年深中通道確定开工；
這一年中山拍出13宗住宅用地，平均樓面價達到近5年的高峰6112元/㎡，其中位於石岐區康華中片區最高樓面價高達約8000元/㎡；
這一年中山一手住宅去化周期從1月維持在40個月以上的高位迅速下降到12月的9.2個月；
這一年中山一手住宅網籤65088套，環比上漲154%，網籤均價達到近5年的高位約13828元/㎡，全市的成交均價也跨入了萬元門檻，其中東區以20050元/㎡、坦洲鎮以18247元/㎡、火炬开發區以18178元/㎡分別佔據網籤價的前三，而備案均價最低的阜沙鎮也達到了9301元/㎡；
這一年，中山本地購房者比例從51%上漲到77%，深圳客成了中山樓市外來客購房者佔比最多的群體，達到了8%。
而這一年，同樣也是中山靠近深中通道很多樓盤的高光，一些項目賣到了兩萬多一平。
比如位於中山火炬區的中銘新達城，2018年備案均價達到了21600元/㎡，方直香山墅備案均價達到了20685元/㎡，富逸城臻譽備案均價達到了20678元/㎡，君華新城備案均價達到了20081元/㎡。
這幾乎和深圳坪山區的一些新房項目差不多的價格了，並且當年中山樓市的一些項目銷售甚至都要挑着客戶服務。
2018年，位於坪山的深圳首宗“雙限地”項目碧桂園鳳凰國際公館692套住宅入市，均價30590元/㎡，最低單價25487元/㎡，最高單價32295元/㎡；
2018年4月位於坪山的奧園翡翠東灣二期推出342套住宅，備案均價30500元/㎡，最低單價27199.62元/㎡，最高價33688.43元/㎡，曾經還打折打到均價約2.8萬/平。
所以，可以看到當年在深中通道概念的加持下，即使兩萬多一平的價格，也能夠被市場接受。
但如今深中通道正式开通，過去多年的概念終於塵埃落定。
以66元單程深中通道大橋段收費計算一個月66元*2*22天*12個月=34848元過橋年費（不包含油費、電費、停車費等）以10年爲單位，過路費則累計可達35萬。
這還只是深中通道24公裏大橋費用，這兩天已經體驗自駕的網友全程實際真正收費還要再貴三分之一左右。
有網友從珠海拱北到龍華實際高速費用達到90元；
有網友從中山小欖泰昌B站收費站出發到深圳寶安區的塘頭站，自駕高速收費單程103.41元；
也有從中山市城區收費站到深圳南山區前海收費站，自駕高速單程收費79.98元。
（來源:網絡媒體截圖）
（來源:百度地圖及網絡截圖）
可以看到，雖然通勤時間大約一兩小時，與很多深圳本地上班族軌道交通通勤時間差不多，但交通成本明顯就失去了當初想象的性價比。
可能有人會說，每天自駕車通勤並不現實，選擇城際大巴更合適——深中城際巴士已开通，一趟15—18塊，可到達羅湖大劇院地鐵站附近上班。
但即便成本能降下來，路程擁堵的不確定性也讓通勤一族的生活沉沒成本被拉升，長久通勤的情緒疲憊也容易被放大。
這樣一來，中山作爲深圳睡城的先天性區位優勢，剛需最後的堡壘也就必須回歸到現實了。
真正的性價比
可以說，一座橋能夠牽動千萬人的心，真的很罕見。
畢竟按照設想，深中通道可以讓中山實現交通一體化，接受深圳資源的輻射。
但立足樓市，當中山喊出了“宜居城市”的口號時，就代表着臨深的房產中，惠州臨深的區域便更具備優越性了。
一方面，惠州臨深位置的大亞灣區域，可以有深圳14號线地鐵接駁，通達深圳市中心福田時間約1小時，並且軌道通勤時間更具備確定性。
另一方面，通勤成本也更低，每個月交通成本可控制在約600-800元。
第三是目前臨深的惠州大亞灣新房，價格在9000-15000元/㎡，如果算上开發商促銷折扣則更加便宜。
（來源:中介平台）
而惠州的二手房，也出現了6000—8000元/㎡報價。
比如距離沙田地鐵站約4公裏的萬祥豪苑近期掛盤一套單價約6000元/㎡的精裝144平戶型，大亞灣最典型的樓盤龍光城北區掛盤一套92平戶型的毛坯三房，總價約78萬。
（來源:房產群聊）
如果考慮到深圳車牌限號，中山通勤還需要再买一個幾萬塊的深圳車牌，那么自駕10年的成本已經足夠在臨深的惠州0首付供一套剛需房。
而除了惠州，如果聚焦自住，了解深圳的住房結構就會發現，實際上深圳的住房性價比也在慢慢體現。
在中山2萬出頭的價格上，再加一點點槓杆已經可以上車深圳的人才房、安居房。
比如位於光明新湖的潤宏城項目，配售均價爲2.429萬元/㎡，深鐵睿著廣場配售均價2.71萬元/平，天健和瑞府配售均價2.9萬元/平，位於寶安區松崗的深鐵璟城配售均價2.88萬/平，位於龍光寶龍的安居顥龍苑配售均價2.31萬/平。
即使無法上車深圳具備保障屬性的住房，把通勤成本節省下來也能在深圳租住到環境更好，配套更多的地段。
更重要的是，深圳的軟實力藏在容易被忽略的地方。
比如教育上的資源優勢。縱觀深圳，排除本地的一些名校或者老牌學校，無論是私立普通學校，還是公立學校，學校的設施設備齊全，硬件配置以及師資力量，都不錯。
一些新建設的學校擁有藝術中心、科創中心、智慧校園平台、室內體育館、恆溫遊泳館、智慧圖書館是比較常見的配置。
比如深圳的文體藝術氛圍濃厚，基本上每個區都有美術館、博物館、圖書館、體育館以及文化生態公園。
再比如深圳擁有源源不斷的人才交流，每年都有大大小小的人才論壇，科技論壇，創新成果展示、國際展會等。
這些都是深圳的城市軟實力。
所以，對比之下選擇惠州臨深或者深圳的性價比也就更加明顯了。
作者 | 醉酒大鯊魚